「自宅を担保にお金を借りられる制度があるらしい」
「家を売って、そのまま住み続けられるって本当？」
医療相談員として働いていたとき、退院前カンファレンスでこういった制度が話題に上がったことがありました。生活が苦しい一人暮らしの高齢者の退院後の生活をどう支えるか——そういう場面で、リバースモーゲージやリースバックの名前が出てきます。
どちらも「自宅に住み続けながら老後資金を確保する方法」として紹介されることがあります。ただ正直に言うと、制度を知っていても実際に使えないケースの方が多いです。後見人がいない、物件の評価が低い、田舎すぎて対象外——。
制度そのものが悪いわけではありません。実際に、住宅金融支援機構のリバースモーゲージ型住宅ローン「リ・バース60」では、2024年度の実績戸数が1,297戸と公表されており、一定の利用実績があります。
一方で、リースバックについては国民生活センターが2025年に「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！」と注意喚起しています。特に高齢者向けの勧誘では、契約内容を十分に理解しないまま進んでしまうリスクがあります。
この記事では、リバースモーゲージとリースバックの違い、「やばい」「悲惨」「やめた方がいい」と言われる理由、そして田舎の家だとそもそも使えないことがある現実を、ケアマネ・医療相談員としての経験をもとに整理します。
名前が似てるから混同されがちっすけど、仕組みは全然違うっす🐾 まず「借りる制度」なのか「売る制度」なのかを知ることが大事っすよ！
リバースモーゲージとリースバックの違いを一覧で整理
まず2つの制度の違いを表で確認しておきましょう。
| リバースモーゲージ | リースバック | |
|---|---|---|
| 仕組み | 自宅を担保にお金を借りる | 自宅を売却して賃貸で住み続ける |
| 所有権 | 契約中は本人のまま | 売却時点で移転（他者のものになる） |
| お金の受け取り方 | 毎月または一括で融資を受ける | 売却代金を一括で受け取る |
| 返済・支払い | 死亡後に自宅を売却して返済するタイプが多い | 売却後は毎月家賃を払う |
| 向いている人 | 自宅を子に残さなくていい人・老後資金が不足している人 | まとまった現金が必要で、売却後の家賃も払える人 |
| 主なリスク | 長生き・担保割れ・金利上昇・配偶者の居住問題 | 家賃負担・買い戻し不可・契約打切り・強引な勧誘 |
| 田舎の家との相性 | 担保評価が低いと対象外になりやすい | 買い手や借り手の需要が少ないと対応されにくい |
一言で言うと、リバースモーゲージは「借りる制度」、リースバックは「売る制度」です。どちらも「自宅を老後資金に活用する」点は共通しますが、お金の性質も所有権の扱いも全く異なります。
ここを混同したまま話を進めると、「住み続けられると思っていたのに条件が違った」「家族に説明できないまま契約してしまった」という問題につながります。
リバースモーゲージとは——「やばい」「悲惨」と言われる理由
リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関からお金を借りる仕組みです。生存中は毎月または一括で融資を受けながら自宅に住み続け、死亡後に自宅を売却して返済するタイプが多くなっています。
「老後資金を自宅で賄える」という点で注目される制度ですが、「やばい」「悲惨」という声も少なくありません。ただし、制度そのものが危険というより、条件が合わない人が無理に使うとリスクが大きくなる制度と考えた方が現実に近いです。
① 長生きするほどリスクが高まる
融資の総額には上限があります。長生きして融資枠を使い切ってしまうと、その後の生活資金が不足する可能性があります。「長生きリスク」と呼ばれる問題で、老後資金として頼りにしていた制度が途中で足りなくなることがあります。
② 担保割れで追加対応が必要になることがある
不動産価格が下落して担保価値が借入残高を下回ると、契約内容によっては追加担保や返済を求められる可能性があります。田舎の物件は都市部より価格が伸びにくく、売却しようとしても買い手が限られるため、この問題が起きやすくなります。
③ 金利が変動する
リバースモーゲージは変動金利型の商品も多く、金利が上がると利息負担が増えます。毎月の支払いは少なく見えても、最終的な返済額が大きくなることがあるため、金利上昇時の影響も確認しておく必要があります。
④ 配偶者が住み続けられない場合がある
契約者が亡くなった後、配偶者が同居していても自宅の売却が求められることがあります。契約内容によっては「夫が亡くなったら妻も出ていかなければならない」という事態が起きます。
⑤ 誰でも使える制度ではない
リバースモーゲージには、年齢、収入、物件の所在地、担保評価、所有形態、家族構成などの条件があります。利用実績があるからといって、誰でも使えるわけではありません。
特に田舎・築古・過疎地の物件は、担保評価の面で不利になりやすく、最初の相談段階で対象外になることもあります。
「老後の安心のために」と思って使った制度が、かえって不安の原因になるケースがあります。特に田舎の物件は担保評価が低く、そもそも対象にならないことも多いです。
リースバックとは——「やめた方がいい」「後悔した」と言われる理由
リースバックは、自宅を不動産会社などに売却して、そのまま賃借人として住み続ける仕組みです。売却代金を一括で受け取れる点が特徴ですが、「やめた方がいい」「後悔した」という声も多くあります。
こちらも、制度そのものを完全に否定する必要はありません。まとまった現金が必要で、売却後の家賃を無理なく払える人には、選択肢になる場合があります。ただし、契約内容の確認が甘いとトラブルになりやすい制度です。
① 売却価格が市場より安くなりやすい
リースバックの売却価格は、通常の売却より低くなることがあります。「売却後も住み続ける」という条件がつくため、買い手側は将来の賃貸管理や売却のしにくさも考えて価格を決めます。
そのため、「すぐに現金化できる」というメリットだけで判断すると、後から「普通に売った方が高かった」と感じる可能性があります。
② 家賃が負担になることがある
売却後に支払う家賃は、周辺相場や売却価格、契約条件によって決まります。家賃が高く設定されると、売却代金を受け取っても毎月の生活費が圧迫されます。
「売却代金を受け取ったのに、毎月の家賃が重くて住み続けられなくなった」という後悔は、リースバックで特に注意したい点です。
③ 買い戻せないことがある
「将来お金ができたら買い戻せる」と思っていたのに、契約上買い戻しができない、または買い戻し価格が高すぎて現実的でないケースがあります。
買い戻しを希望する場合は、口約束ではなく、契約書に買い戻しの可否・期限・価格・条件が明記されているかを確認する必要があります。
④ 契約を打ち切られて退去になることがある
賃貸借契約の更新が保証されていない「定期借家契約」の場合、一定期間後に退去を求められることがあります。「住み続けられると思っていたのに」という事態が実際に起きています。
リースバックを検討するときは、「普通借家契約」なのか「定期借家契約」なのかを必ず確認してください。ここを確認しないまま契約すると、住み続けられる期間が思っていたより短い可能性があります。
⑤ 強引な勧誘や説明不足に注意が必要
国民生活センターは2025年5月に、住宅のリースバック契約について「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！」と注意喚起しています。全国の消費生活センター等には相談が寄せられており、契約当事者の約7割が70歳以上とされています。
相談の中には、長時間勧誘された、売却後も住み続けられると説明されたのに家賃の値上げで支払いが難しくなった、といったケースもあります。特に高齢の親が一人で業者と話している場合は、家族も早めに状況を確認した方が安心です。
不安を感じた場合や、契約を急がされている場合は、すぐに契約せず、消費者ホットライン「188」や自治体の消費生活センターに相談してください。
「売ったのに住み続けられる」は魅力的に聞こえるっすけど、契約内容をちゃんと確認しないと後悔するっす🐾 特に家賃・契約期間・更新条件は要チェックっすよ！
利用者はいる。でも「誰でも使える制度」ではない
リバースモーゲージもリースバックも、利用している人はいます。実際にリ・バース60のように一定の利用実績が公表されている制度もあります。
ただし、利用実績があることと、自分の家で使えることは別問題です。所在地、物件評価、年齢、収入、家族構成、名義、相続関係などの条件で外れる人もいます。
特に田舎の家は、リバースモーゲージでは担保評価の面で不利になりやすく、リースバックでは買い手や借り手の需要が少ない点で不利になりやすいです。つまり、どちらの制度でも「田舎の家」は二重のハードルがあります。
この制度を考えるときは、「便利そうだから使う」ではなく、「自分の家・家族構成・収入状況に合うか」を確認することが重要です。
契約前に確認したいチェック項目
リバースモーゲージやリースバックを検討するときは、次の点を必ず確認してください。
リバースモーゲージで確認すること
- 自宅が対象エリアに入っているか
- 担保評価はいくらになるか
- 融資限度額はいくらか
- 金利が上がった場合の影響はどのくらいか
- 契約者が亡くなった後、配偶者は住み続けられるか
- 相続人の同意が必要か
リースバックで確認すること
- 売却価格は周辺相場と比べて妥当か
- 毎月の家賃はいくらか
- 家賃は将来上がる可能性があるか
- 普通借家契約か、定期借家契約か
- 契約期間は何年か
- 再契約や更新の条件はどうなっているか
- 買い戻しはできるか
- 買い戻し価格や期限は契約書に明記されているか
- 途中解約した場合の扱いはどうなるか
説明を聞いてもよく分からない場合は、その場で契約しないでください。特に「今日決めないと損をする」「今なら高く買える」と急かされる場合は、一度立ち止まった方が安全です。
ケアマネ・医療相談員が見た「向く人・向かない人」
リバースモーゲージが向く人
- 自宅を配偶者や子に残す必要がない（相続を考えなくていい）
- 都市部の評価が高い物件を持っている
- 年金だけでは生活が苦しく、毎月の収入補填が必要
- 一人暮らしで、配偶者への影響を考えなくていい
- 家族や相続人と話し合いができている
リースバックが向く人
- まとまった現金が今すぐ必要
- 売却後の家賃を払い続けられる収入がある
- 住み続ける期間の見通しがある
- 将来的に買い戻す必要がない
- 契約内容を家族や専門家と確認できる
どちらも向かない人
- 自宅を子や家族に残したい
- 後見人がいない・認知機能に不安がある
- 契約内容を十分に確認できる状態にない
- 田舎・築古・過疎地の物件しか持っていない（資産価値が低い）
- 売却後の家賃を長く払い続ける見通しがない
- 家族に内緒で契約しようとしている
⚠️ 田舎の家だと、そもそも使えないことがある
医療相談員として退院前カンファレンスでこれらの制度が話題に上がったとき、実際に使えたケースはほとんどありませんでした。
一番多かった壁は、物件の問題です。地方・田舎・築古の物件は担保評価が低く、リバースモーゲージの対象外になることが多いです。リースバックも、需要が少ない地域の物件は買い手がつかず、対応してもらえないケースがあります。
都市部のマンションや評価の高い住宅なら選択肢になっても、山間部、過疎地、古い戸建て、再建築が難しい土地では話が変わります。制度の説明だけを見ると便利に見えても、実際には「その家が評価されるか」「買い手がいるか」で大きく左右されます。
もう一つの壁は、手続きの問題です。後見人がいない、認知機能が低下している、家族との関係が複雑——こういった状況では、制度の利用自体が難しくなります。お金に困っている方ほどこれらの壁に当たりやすく、必要な人に届きにくい制度でもあります。
「制度があるから使えるはず」と思って調べ始めたのに、対象外だった——そういう経験を何度かしました。特に田舎の古い家は、まず売却や買取の方が現実的な選択肢になることが多いです。
よくある質問【Q&A】
Q. リバースモーゲージとリースバックはどちらがいいですか？
どちらが良いかは状況によります。毎月の収入補填が必要ならリバースモーゲージ、まとまった現金が必要ならリースバックが検討対象になります。ただし田舎・築古の物件はどちらも対象外になりやすく、まず対応可能かどうかの確認が先決です。
Q. リバースモーゲージは誰でも使えますか？
使えません。物件の評価・所在地・年齢・収入・所有形態・家族構成などの条件があります。田舎・過疎地・築古の物件は対象外になることが多いです。
Q. リ・バース60の実績があるなら安心ですか？
利用実績があることは、制度が一定数使われていることを示します。ただし、それは「誰でも使える」という意味ではありません。自分の家が対象になるか、融資額が十分か、将来の返済や相続に問題がないかを個別に確認する必要があります。
Q. リースバックは賃貸で住み続けられますか？
契約によります。定期借家契約の場合、更新が保証されないため一定期間後に退去を求められることがあります。契約前に「普通借家か定期借家か」「更新や再契約の条件はどうなっているか」を必ず確認してください。
Q. リースバックでトラブルになりやすいのはどこですか？
売却価格、家賃、契約期間、再契約の条件、買い戻しの可否でトラブルになりやすいです。「ずっと住める」と説明されても、契約書では定期借家契約になっている場合があります。口頭説明ではなく、契約書の内容を確認してください。
Q. 強引に契約を勧められたらどうすればいいですか？
その場で契約せず、家族や第三者に相談してください。不安がある場合は、消費者ホットライン「188」や自治体の消費生活センターに相談できます。特に高齢者が一人で対応している場合は、家族が早めに関わることが大切です。
Q. 親の家でリバースモーゲージやリースバックを使いたい場合は？
本人が契約主体になる必要があります。認知機能が低下している場合は成年後見制度の利用が必要になることがあり、手続きがさらに複雑になります。元気なうちに相談・検討を進めることが重要です。
まとめ——制度を知ったうえで、現実的な選択肢を選ぶ
- リバースモーゲージは「借りる制度」、リースバックは「売る制度」——仕組みが全く異なる
- どちらもメリットはあるが、条件が合わない場合は慎重な検討が必要
- リバースモーゲージは長生きリスク・担保割れ・金利上昇・配偶者の居住問題に注意
- リースバックは家賃負担・契約期間・買い戻し条件・強引な勧誘に注意
- 田舎・築古の物件は、どちらの制度でも対象外になりやすい
- 後見人がいない・認知機能が低下している場合は手続き自体が難しい
- 不安な勧誘を受けたら、その場で契約せず消費者ホットライン「188」などに相談する
- 田舎の家を手放したい場合は、買取や通常売却の方が現実的な選択肢になることが多い
＼ 田舎の家・訳あり不動産、まず相談だけでも ／
リバースモーゲージやリースバックは、うまく条件が合えば老後資金を確保する手段になります。ただし、「住み続けられる」「すぐ現金化できる」というメリットだけで判断すると、後から生活が苦しくなることがあります。
大切なのは、制度の名前に期待しすぎず、自分の家で使えるのか、家族に説明できるのか、契約後の生活費は成り立つのかを確認することです。
制度の名前に振り回されず、「自分の家で使えるか」「契約条件は何か」をちゃんと確認するっす🐾 田舎の家なら、まず買取や通常売却を調べる方が早いかもしれないっすよ！
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