親が認知症になったら家の名義変更はできない？売却の方法と対策

「親が認知症になってきた。実家の名義をどうしよう」

「施設に入ることになったけど、空いた実家を売りたい。でも親本人はもう判断ができない……勝手に売っていいの？」

結論から言うと、親が認知症で判断能力を失うと、家の名義変更や売却は原則としてできなくなります。そして、家族が勝手に手続きを進めることもできません。

わたしはケアマネジャー（介護支援専門員）として10年働いています。担当していたご家庭でも、まさにこの「実家をどうするか」の相談を受けたことがあります。

ひとり暮らしのお母さまが少しずつ認知症が進み、娘さんがキーパーソンとして介護保険サービスを使いながら支えていました。ですが、だんだんひとり暮らしが難しくなり、施設へ入所、最終的に特別養護老人ホーム（特養）へ入ることになりました。

娘さんはすでにご自分の持ち家がありました。そこで「空いてしまった実家を、これからどうすればいいんでしょう。処分も考えたいけれど……」というご相談を受けたのです。

このときわたしは、成年後見人も引き受けられる司法書士さんにおつなぎしました。そして、その後の流れもきちんとご説明できるように、自分でも制度を調べ、勉強しました。この記事は、そのとき学んだことを、同じ悩みを持つ方に向けてまとめたものです。

ちくちく

法律の最終判断は専門家の領域です。この記事は「全体の流れをやさしく知る」ためのもの。具体的な手続きは、必ず司法書士・弁護士・地域包括支援センターに確認してくださいね。

親が認知症になると、家の名義変更・売却は原則できなくなる

家を売る、名義を変える、贈与する——これらはすべて「契約（法律行為）」です。契約をするには、その内容を理解して自分で判断する力（意思能力）が必要だとされています。

認知症が進んで判断能力を失うと、この意思能力がないとみなされ、本人は契約ができなくなります。たとえ家族が「本人のため」と思っても、本人に代わって勝手に売買や名義変更をすることはできません。

この状態は、よく「資産凍結」と呼ばれます。

本人名義の不動産は売れない・名義を変えられない。本人名義の預金も、金融機関が認知症を把握すると引き出しが制限されることがあります。「家を売ったお金で施設費用を払おう」と思っていても、その家が動かせない——これが、認知症と不動産でいちばん多いつまずきです。

まさる🐾

「年金、貯金で足りない分は家を売って施設代に」と思ってたのに、その家が動かせない……ってパターンが多いっす🐾

「認知症の親の家を勝手に売ったら罰則があるの？」とよく検索されています。

正確に言うと、「認知症の親の家を売ったら即逮捕」というような直接の刑罰があるわけではありません。ただし、判断能力のない本人が結んだ契約は無効になるとされ、家族が本人になりすましたり、書類を偽造して手続きを進めれば、私文書偽造などの別の問題につながるおそれがあります。

つまり「罰則」を心配するより、そもそも勝手にやっても無効になってトラブルになると考えるのが現実的です。正しい手順を踏むことが、結局いちばんの近道になります。

すでに判断能力を失っている場合、家を正式に売却・名義変更するための方法は、基本的に成年後見制度（法定後見）を使うことになります。

わたしが担当したご家庭でも、この制度に詳しく、後見人も引き受けられる司法書士さんにおつなぎしました。

大まかな流れはこうです。

費用は家庭裁判所や事案によって変わります。正確な金額は、申し立て先の家庭裁判所や司法書士に確認してください。

ここは見落とされがちな大事なポイントです。後見人がついても、本人が住んでいた家（居住用不動産）を売る場合は、家庭裁判所の許可が必要だとされています。

これは、本人の生活の基盤を勝手に処分されないよう守るための仕組みです。「後見人をつけた＝すぐ自由に売れる」ではなく、ひと手続き挟むことになります。

デメリットもありますが、認知症が進んでしまった後では、これが財産を正式に動かせる現実的な方法になります。

もし親御さんの判断能力がまだしっかりしているなら、選べる対策が広がります。「うちはまだ大丈夫」と思っているうちが、いちばん動きやすいタイミングです。

対策	どんな方法か
家族信託	元気なうちに、財産の管理を信頼できる家族に任せる契約。柔軟に売却・管理ができる
任意後見	あらかじめ「将来この人に後見を頼む」と本人が決めておく制度
生前贈与・早めの売却	判断能力があるうちに、名義を整理したり処分しておく

どれもメリット・デメリット、税金面の注意があります。家族信託や任意後見は専門的なので、司法書士や弁護士に相談しながら進めるのが安心です。